언론에 관심대상은 : 투기꾼차단과 서민주거향상이 주류를 이루고 있죠!
양극화에 손을 대거나 이분법적 접근 방법은 전 정권에서도 언론 플레이에 솔솔한 재미를 봣었죠!
강남이 오르는 건, 엄밀이 말하면 재건축이 오르는 것이고, 레버리지를 이용한다기 보다 자기자본에 충실한 자금들이었죠! 재건축은 매매가 대비 전세가율이 지극히 작습니다. 이미 DTI 40% 적용대상이었구요! 이말은 서민 주택과는 상관이 없는 시장 이었다는 소립니다. 하지만 거의 모든 언론매체들이 앞다투어 사람들을 자극 시켰었죠!
물론 풍선효과나 선도시장에 대한 상징성 때문에 언론은 중요한 심리작용을 합니다.
활황기나 불황기에 가장 먼저 반응 하는것이 투자재 시장 입니다. 거기에 재건축이 있죠! 혹자들은 수익율을 따지고 추가부담금을 따지고, 환수를 따지고 너무 과학적 계량적에 투자 분석을 합니다만은 저는 시점에 따라 달라진다고 생각 합니다.
시중에는 여러가지 부동산 관련 전공서와 투자서들이 있고, 하나같이 이름 값 좀 있다는 저자들이 집필을 했습니다. 또한 여러가지 시뮬레이션 기법들과 시장의 투명화를 통해 어느 정도의 예측과 노출이 됏다고는 하나 아직도 그리 예측이 100% 가능한 시장은 아니죠! 시뮬레이션을 하려면 여러가지 데이터를 투입하여 결과를 산출 합니다. 그런데 그 중 몇몇 변수들이 작용하면 결과는 전혀 다르게 도출 됩니다.
가장 재미 잇는 부분은 소위 전문가란 집단들이 전망을 내 놓으면 전혀 맞지 않는 다는 거죠! 왜 그럴까요? 부동산은 강력한 심리재이기 때문 입니다. 혹자들은 부동산만을 전문으로 하는 사람들은 경제를 몰라서 그렀다고들 합니다. 그럼, 경제 전문가들은 부동산을 얼마나 알까요? 경제 전문가들은 모두 숫자를 계량적 분석을 통해 대입시켜 산출하기를 바랍니다. 부동산을 심리재라 인정들을 안하죠!
부동산 강연회에 가면 지금 당장 보다 예전에 자기가 어떤 예측을 했는데 맞지 않습니가? 라고 자기자랑을 합니다. 현재의 경제상황과 일률적인 이야기들을 많이 하고 나중에 기회되면 더욱 자세히 다루겠다라고 말을 흐리고 떠나가죠! 그만큼 책임지기도 예측도 힘들다는 겁니다.
하지만 부동산은 대주기(장,단기 싸이클과 허니콤모형 등등)와 수급에 원리에 의해 작동 되는것은 분명 합니다. 주기가 딱딱 시차를 두고 나타나지 않기 때문에 자기자본에 충실하지 않는 투자자들은 쓴맛을 볼 수도 있지요!
강남3구가 앞으로 어떻게 될까요? 물론 시간이 지나면 어찌됏건 대형물량의 재건축 물량은 사라질 겁니다. 개포, 고덕, 가락 등등은 완공 후 입주까지 10년 정도를 보고 있습니다. 그럼 그다음은 어떻게 될까요? 지금의 강남은 앞으로 지금의 강남이 아닙니다. 한강변 주택들이 지금의 강남이라 불리는 상징성을 가질 겁니다. 압구정, 반포, 잠실, 성수, 뚝섬, 자양, 용산 등등
지난 정권 무차별한 규제의 틈새로서 소형 평형이 많이 올랐습니다. 강북에도 평균 3~4억 정도 합니다. 앞으로 인구가 줄어드니 소형 주택이 인기가 있을 거란 소리들을 합니다. 잘 생각해 보십시요!
소형 평형들은 24평을 말하는것이 아닙니다. 1인 가구 증가, 별거, 사별, 독립, 등등의 수요는 더 작은 평형의 주택을 말하는 것입니다. 7~18평 안파깅 되겠지요! 그리고 증가하는 수요층은 지금 처럼 몇억씩이나 하는 소형 24평형 주택을 선호하지는 않습니다. 일단 전세보다는 월세문화가 자리 잡는데 기여 할 것이구요! 새로 창출되는 수요층은 재산증식 보다는 현재의 현금흐름에 만족하는 범위 내에서의 주택 수요를 유발 합니다.
평형이동 대기 수요자들의 반응을 살펴보면 지금의 가격으로는 다시 24평형을 사지는 않을거란 소리들을 합니다. 예로 1억 중후반 가격대의 3~4년 전 매물들은 지금 3억 중후반으로 올라 버렸지만 지금 가격으로 사기엔 차라리 30평대 이상 아직 저평가 평형들을 사겠다고들 합니다. 제 말씀은 무주택자 서민들의 생각보다 실제로 움직일수 있는 수요들의 심리를 잘 살피는 것이 더 중요하다는 말씀 입니다.
큰 그림과 큰 틀에서의 흐름을 간과하지 않는 것은 물론 기본 입니다만은
언론이나 여론에 가려진 진실을 잊어 버리면 낭패를 볼 수 있습니다.
부동산은 장기 투자자산 입니다. 최소 3년 이상은 보유를 해야 합니다. 그런데 3~5년 동안 기사들의 제목들을 잘 눈여겨 보십시요! 폭락기사, 폭등기사, 등등 지옥와 천당을 오가는 기사들이 참 골고루들 분포 되어 있습니다.
부동산 투자는 자기잣대를 가지는것이 중요하며 설령 이런것이 안 된다면 전문가와 상담 하십시요! 무주택자 보다는 유쥬택자가 좋고, 어설픈 투자 보다는 전문가와 상의 하시는것이 중요 합니다.
부동산 시장에서 가장 크게 물리는 사람들의 유형을 보면 아주 초보자나 선수들은 잘 물리지 않습니다. 어설프게 이론과 몇번 매매를 해본 사람들이 확률적으로 많이들 물립니다. 그리고 전문가의 말을 제일 안듣는 사람들 또한 중간층에 있는 초보도 아니고 고수도 아닌 사람들 입니다.
어떤 것이던 간에 잠복기라는 것들이 있습니다. 지금 처럼 불안한 부동산 환경은 10년래 최고점 입니다. 아마 내년에 닥쳐올 서울 전세대란이 집값에 상당한 영향을 미칠 거라 생각합니다. 폭등이 될지 폭락이 될지 잘 들 판단 하시기 바래요!
모두들 부자 되세요!
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